辽宁十一选五的走势图:響亮的敲門槌——貴安新區第一場拍賣會紀實

發布時間:2015-9-1 點擊次數:1724次

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2015年7月,我公司接到貴州貴安置業資產經營管理有限公司咨詢電話,得知該公司準備對貴安新區富貴安康小鎮高端人才公寓社區C組團底層商業用房26間3年承租權進行拍租,要求就拍賣26間商鋪租賃權(總面積3342平方米,起拍價50元/平方米/月)提供拍賣方案。

盡管貴安新區目前仍在建設中,商業氛圍尚未形成,高端人才公寓C組團還是一個工地,相關數據難以把握,但我們通過實地走訪與調查,結合商鋪承租權拍賣的經驗,制作了完整的《拍賣實施方案》從整體拍賣方案、拍賣準備工作、招商推廣宣傳、拍賣會實施等方面進行了策劃,并針對拍賣風險提出了組織保證措施;7月27日,委托方經過必選,確定我公司為該項目拍賣機構。

 

富貴安康小鎮位于平壩縣馬場鎮川心村,完全在一片荒野上建設起來,是為入駐貴安新區電子信息產業園、高端裝備制造產業園和富士康第四代綠色產業園高科技企業興建的配套多功能生活區,其高端人才公寓項目由貴安置業投資有限公司2013年底開始建設。2014年底A組團入住,底層商鋪由貴安置業資產經營管理有限公司統一對外租賃,由于富貴安康小鎮是全新社區,前期投資商鋪的客商不夠踴躍,所以商鋪租賃價格為45元/平方米/月。

人才公寓C組團圍墻尚未拆除,主體建筑雖已完工,底層商鋪仍包裹著腳手架,商鋪門前路面尚未平整,每間商鋪均要從腳手架里鉆進去,尤其是最遠離街道的24-26號商鋪比地面高出3米,只能通過腳手架進出。

在確定采取拍賣之前,委托方已制定競租方案并報批,商鋪租賃權起拍價統一為50元/平方米/月,對26間商鋪的每一間經營業態進行了規定,分別為餐飲、藥品超市、電子類(充值/維修/出售)、超市、咖啡吧、服裝、五金店、美發、副食、ATM、鞋類養護店、美容、生鮮農貿超市等,制定了每間商鋪的期望價格(最低54元/平方米/月,最高95.5元/平方米/月,平均64.2元/平方米/月)。

接受委托,我公司除了實地查勘,還對富貴安康小鎮進行了調查、走訪,目前區域內僅有A組團底層商業用房投入使用,基本都是餐飲、超市便利店及一家發廊,經營業態比較單一。另一方面,由于C組團尚未完工,底層商鋪仍未裝修,移交時間難以確定,距離目前有人居住的A組團約400米,臨街無人流量也無商業及飲食攤點,該地段商業短期內難以炒熱,拍賣工作有一定難度。但是C組團與在建商業綜合體及健身中心隔街相望,有一定地域優勢,其繁華程度值得期待,這是吸引客商投資C組團商鋪租賃的最大賣點,我們相信,只要抓住賣點合理招商,拍賣一定成功。

 

根據查勘與走訪,我公司進行了拍賣策劃、分析,標的潛在承租人應為貴安新區范圍內的商業經營戶、周邊農村及城鎮居民、貴安新區各部門、公司雇員的親戚朋友,因此宣傳范圍界定為貴安新區內(馬場鎮周邊、花溪區部分鄉鎮),根據以往在縣級市場及鄉鎮市場資產拍賣的經驗,合適的宣傳方式為橫幅、張貼公告、發放宣傳單等停駐時間長、直觀顯眼的點對點實物宣傳方式,為此,計劃在C組團樓體懸掛巨幅噴繪、現場及貴安新區行政服務中心拉橫幅、在貴安新區行政服務中心、標的所在地及周邊鄉鎮村鎮發放宣傳單。委托人由于擔心大范圍招商引起周邊拆遷村民關注,擔心不穩定因素,因此否定了拍賣公司關于的招商方案,將宣傳范圍限制在網站及報紙。

針對這一情況,拍賣公司表示理解,將招商宣傳方案調整為,由委托人在貴安新區官網發布拍賣公告,并將競租公告通過貴安新區信息傳遞渠道,發送到馬場鎮及下屬各村;拍賣公司利用貴安新區各單位訂閱的《貴州日報》、發行量大的《貴陽晚報》將信息傳遞出去,同時印刷宣傳單在報名點備索。

由于招商面較狹窄,我們認為,提取出標的物的核心價值進行一對一宣傳至關重要,C組團的地段優勢、商鋪未來發展空間為宣傳重點,宣傳單上利用百度地圖制作了拍賣標的區域位置圖,在圖中將C組團比鄰在建商業綜合體、健身中心,緊靠百馬大道、七星湖路等地段優勢做了明顯標示,現場咨詢時拍賣公司工作人員也強調這一優勢;同時,通過將每間商鋪規定經營業態這一點進行解析。

我公司認為,可以變不利為有利,例如藥店、鞋類養護、五金、咖啡館等業態看起來不如餐飲、超市的意向客戶多,但由于目前這些業態在區域內是空白,可以重點推廣。

從7月28日到8月19日之間,我公司先后七次赴貴安新區,與委托方密切溝通,多次赴富貴安康小鎮實地走訪,進入商鋪內部掌握第一手資料,根據委托方建議和拍賣公司掌握的市場情況,《拍賣實施方案》從粗到細修改了七次。在此期間拍賣公司與委托方密切合作,根據委托方的需求與拍賣公司的專業經驗,將C組團《商鋪租賃合同范本》定稿,完善了所有拍賣資料準備,所拍賣的承租權內容完全確定。

 

8月20日,我公司在《貴州日報》、《貴陽晚報》及翔泓拍賣網站發布了拍賣公告,委托方在貴安新區網站發布拍賣公告,拍賣工作進入了拍賣會實施階段。

8月20日,趙滄帶隊,我公司四名報名崗工作人員來到貴安新區報名點,在報名點拉橫幅,擺放室外易拉寶、張貼室內展板告知客戶承租權的全部內容、拍賣會報名流程、需準備資料、拍賣保證金進賬后開具委托人財務收據處的地址及聯系人,發放招商資料,拍賣會咨詢及報名工作正式開始。

我公司按照拍賣會組織方案及業務流程對報名崗工作人員進行培訓,每一個報名流程、每一種需要競買人簽署的文件、每一個客戶咨詢問題份標準答案、細至如何在張貼墻上的位置示意圖上向客戶解說標的所在地、拍賣會舉辦地的路線都有標準答案,準備了1000份宣傳資料及100份厚達34頁的拍賣手冊供客戶查看,并隨時為競買人辦理競買登記手續。

由于貴安新區距離較遠,我公司專門安排一輛汽車來回報名點,八天報名咨詢期內,每天早晨7點報名崗員工分別從觀山湖、南明、云巖、花溪等地出發,趕在委托人上班之前抵達,認真回答客戶的每個問題,并在電話中為客戶指引前來報名點的路線,嚴格按照拍賣會組織方案及業務流程要求,為客戶提供咨詢、辦理報名手續。下午委托人下班之后,報名崗工作才結束,回到家里已是華燈初上。

22、23兩日為周末,因銀行不辦理對公賬戶手續,委托人休息,我公司仍每天安排1名報名崗工作人員堅持接待客戶咨詢咨詢。20-26日,平均每日有20-30人咨詢,但報名人數累計只有12人。

27日是報名最后一天,我公司報名崗安排了4人,應對預計將大批涌來的報名客商,下午六點才為所有競買人辦理完畢競買登記手續,總計83名競買人辦理競買登記手續,參與25個商鋪承租權的競買。

趙滄帶領設備崗工作人員27日下午趕到貴安新區北斗灣開元大酒店,與酒店工作人員一起,排放競買人座椅,安排換領號牌席、拍賣席、監督席、記錄席、簽署席、來賓席的位置,懸掛橫幅,布置拍賣會場,操作投影儀,檢查會場設備情況。

下午6點半,報名崗工作結束后,全體工作人員到達拍賣會現場,與酒店保安人員一起,根據拍賣會組織方案,根據號牌崗、審核崗、巡邊崗、記錄崗、拍賣師崗、設備崗、安保崗職責,預演拍賣會流程中各個崗位的工作步驟,熟悉應當填寫的各種記錄文件,一直到晚八點,才離開酒店。

26、27日適逢中元節,在路上就已經看見星星點點在路邊燒紙祭祖的人家,回到家里時已經是晚上九點了,趙滄冒著雨和家人下樓燒紙之后,回到房間在拍賣手冊上用筆添注拍賣會歡迎詞、各個環節之間的串詞、需要重點強調的部分、每個標的的賣點,做好全部準備工作,已是凌晨2點。

 

8月28日7點,9名拍賣會工作人員分三路從市區各地出發,趕往北斗灣開元酒店,8點到達酒店,立即各就各位,為競買人換領號牌、檢查設備,酒店派出的10名安保人員維護秩序、引導競買人進入會場,整個會場燈火通明、秩序井然。

9點,拍賣會開始,趙滄拍賣師致歡迎詞,希望競買人該出手時就出手,搶占先機,財源滾滾;隨后,拍賣師提醒競買人,遵守場內秩序,注意法律責任,并宣讀拍賣會規則;規則宣讀之后,拍賣師為競買人解讀拍賣會如何競價、拍賣會后成交需辦理哪些手續、未成交需如何辦理退保證金等一系列事項;在拍賣開始之前,拍賣師再次強調競買人及買受人應當遵守及履行的事項,并提示如不遵守及履行將帶來的法律后果。

隨后,按照標的順序,進行26個標的的拍賣,所有標的起拍價均為50元/平方米/月。26個商鋪中,1-8號為臨街,9至24號臨樓間道路,25、26號位置最靠里,面對山坡。

1-5號商鋪規定業態均為餐飲,1號、2號、3號標的成交價為101元、101元、105元,翻倍成交,也遠遠超出委托人64.5元、61元、 61元的期望成交價?;岷?,許多競買人表示,前三個商鋪他們都感覺成交價高了,多數人都想這幾個商鋪臨街又是龍頭位置所以價高,后面還有餐飲商鋪,應該價格會略低一些,都抱著觀望的態度等待后面出價。

競買人沒有想到的是,后面的競價更激烈,4號商鋪,面積118.40平方米,是1-7號商鋪中面積最大、空間最高的一間,在起拍之前,拍賣師強調,各位競買人都現場查勘過商鋪,如果我是競買人,我就要租4號商鋪,隨著拍賣師報出起拍價50元,一名競買人舉牌口頭報價70元,另一名競買人報價90元,隨后1元一次的加價此起彼伏,拍賣槌響,成交價132元,會場再次響起掌聲一片,場上出現第一次小高潮,5號商鋪也以121元成交。

6號商鋪規定業態為藥品超市,委托人期望租賃價61元,起拍后波瀾不驚,有5、6個競買人應價,競價到133元,已有競買人放棄;此時拍賣師放緩節奏,提示大家,A組團沒有藥店,C組團只有一間藥店,在每間商鋪都規定業態的情況下,這就是稀缺資源,競爭再次熱烈起來;競價到達150元仍有3名競買人出價,拍賣師宣布調整競價幅度,每次加價5元,很快競價就從150元漲到240元,只剩2名競買人出價了;拍賣師再次調整加價幅度“241元您要嗎”,價格加到249元,另一名競買人猶豫了,拍賣師說:“競買人,我知道您為什么猶豫,249加1,這個數字您不喜歡,您可以加2元。”競買人笑了,舉起號牌,251元;經三次報價后,成交價251元,槌響同時全場掌聲響起,藥店租金251元/平方米/月,月租金2.7萬,一個全場最高價就此產生。

場內熱氣騰騰,拍賣師擦拭著額頭上的汗水,繼續主持,7號商鋪規定業態電子類(充值/維修/出售)成交價120元,8號商鋪規定業態超市成交價215元,整個成交價上了一個臺階。

9號商鋪開始,就不臨街了,因為擔憂成交價不如1-8號,拍賣師在前一天專門對每間商鋪做了解讀。

9號、10號商鋪,規定業態餐飲,不臨街,但是面向健身中心,您健身出來會不會餓?最近的餐飲店,您會不會覺得就是這家了?最終成交價130元、141元,超過臨街商鋪。

11號商鋪規定業態咖啡館,12、13號規定業態商鋪服裝店,男朋友打球去了,女朋友去干嘛,喝咖啡、試衣服,這業態安排多好??!成交價101元、105元、100元, 13號商鋪成交槌響,忽然全場一暗,停電了。

拍賣師宣布拍賣會暫停,請競買人不要離開座位,請安保崗維護好秩序,經過了解,是由于整個片區斷電,酒店原先安排的應急發電設備沒有覆蓋會議區。由于無法確定恢復供電時間,拍賣師決定,咱們開個不插電的拍賣會,把拍賣臺從主席臺上挪到第一排座椅前,窗簾拉開,請競買人都坐到靠窗戶一邊。

拍賣師宣布:“前面半場拍賣會,讓我們感受到貴安新區火熱的投資氛圍,接下來的半場拍賣會,大家辛苦一點,體驗下貴安新區拓荒創業的開荒精神,拍賣會繼續進行”。

14號商鋪,規定業態五金店,是拍賣會前最擔心流拍的幾間商鋪之一,拍賣前,拍賣師講了個小故事,想買根繩子拉橫幅,結果在A組團沒有一家店有賣,最后發現有家店鋪角落有半截繩子,是老板家自己用剩的,央求半天老板才同意賣,最終成交價90元。

15號、17號、21號、22號、23號商鋪規定業態餐飲,盡管停電時走了一些競買人,場內沒那么熱鬧,成交價仍然達到135元、150元、130元、135元、 136元;16號商鋪規定業態美發,成交價105元;18號商鋪規定業態ATM,由于沒有金融機構報名,流拍。 

19號商鋪規定業態干洗,拍賣師提醒大家,富貴安康小鎮的居民都是年輕人,會不會自己在家洗衣服?唯一一家干洗店,大家出手吧,最終成交101元。

20號商鋪規定業態鞋類養護店,這個規定業態也是讓人很擔心流拍的。起拍后有1人應價,無人加價;拍賣師問大家:“莫非第一個以起拍價成交的幸運兒出現了?我發現富貴安康小鎮到處是工地,走一圈一腳的泥,據說美女看帥哥是從鞋開始看的,鞋類養護店,真的沒有別的老板愿意出價?”,話音剛落就有人舉牌,一路加價到100元,成交。

24號商鋪面積216.9平方米規定業態美容,成交價79元;25號商鋪面積290.7平方米,規定業態大型餐飲,成交價71元。

最后一個標的,26號商鋪,499.8平方米,全部標的里面積最大,位置最差,規定業態生鮮農貿超市,很快便只有3名競買人出價,并且每次加價都很慢,多次在拍賣師三聲報價中競買人才舉牌,拍賣師告訴大家:“500平方的商鋪,加1元就是增加500塊房租,三年就是1萬8,難怪大家謹慎,我們慢慢拍,讓大家算清楚。”拍賣師放慢節奏,并不時在等待競買人的間隙里調侃幾句,52號舉牌的時候,拍賣師說:“剛才您把號牌都放座位上拿著手機,我還誤會您是放棄競價了,現在我明白了您是在算賬,您是算賬型的老板。”24號偶爾舉一次,拍賣師把他稱為該出手時就出手的老板,68號一直堅持加價是豪爽型的老板,場內不時有笑聲、掌聲響起。在場內競價停滯的時候,拍賣師開始模仿電影里賭場荷官的語氣:“現在豪爽老板跟一手,97元,該出手時就出手的老板,您跟嗎?”24號舉牌,拍賣師追問“您是跟一手還是大他一手?”24號點頭,拍賣師立刻說:“出手老板大一手,99元,算賬的老板,到您了,您要跟嗎?”52號考慮片刻,舉牌同時沖著拍賣師說了三個字:“你好壞!”頓時引來全場大笑,68號再次舉牌,這次另兩名競買人不再出價了,101元第一次,101元第二次,101元最后一次,拍賣師環視全場,重重地敲響了拍賣槌,“恭喜68號競買人成交價101元/平方米/月成交!”,月租金50,479.80元,創下最高成交總價,掌聲最后一次響起,拍賣會圓滿成功。

 

整場拍賣會用時三小時,全部26個標的除18號商鋪因限定競買人必須為銀行金融機構無人報名外,25個標的全部高溢價率成交,最高成交價251元/平方米/月,溢價402%,平均成交價122元/平方米/月,溢價144.8%,相比該項目A組團平均45元/平方米/月的租金水平,拍賣會結果讓83名競買人大跌眼鏡,也令委托人喜出望外。

三年租金總成交額1525.2萬元,比委托人要求的期望租金超出90.94%。我公司拍賣過程的精心策劃、細節完美、充分準備,為委托人大幅度增加了租金收入,實現了為委托人創造最大化利益的承諾,贏得了委托人的好評,也讓委托人、競買人感受到了拍賣這種特殊交易方式的最大優點,敲響了貴安新區拍賣第一槌,敲開了進入貴安新區這片熱土的大門,邁出了成功的第一步。